Indemnité d'immobilisation

L’indemnité d’immobilisation est la somme que doit verser le bénéficiaire d’une promesse de vente au vendeur s'il décide de ne pas acquérir le bien. Cette indemnité est la contrepartie de l'immobilisation du bien pendant le temps de la promesse.

L’indemnité d’immobilisation n'est pas obligatoire, elle doit être convenue entre les parties au moment de la signature de la promesse. La loi ne fixe donc pas son montant qui varie en général entre 5 et 10% du prix de vente total.

La somme est versée par le bénéficiaire de la promesse de vente au notaire qui va la consigner jusqu'à l'expiration du délai prévu par la promesse.

Si l'acquéreur décide de lever l'option d'achat, le notaire verse le montant de l'indemnité d'immobilisation au vendeur et cette somme sera amputée sur le prix de vente que devra payer l'acquéreur du bien.

En revanche, si le bénéficiaire de la promesse de vente se rétracte, la somme sera versée au promettant pour l'indemniser de l'immobilisation de son bien immobilier pendant la durée de la promesse.

Il existe cependant des scénarios dans lesquels l'indemnité est restituée au bénéficiaire de la promesse même si la vente ne se réalise pas. C'est notamment le cas s'il se rétracte pendant le délai légal de 10 jours ou si une condition suspensive ne s'est pas réalisée.

Les conditions suspensives permettent de conditionner la réalisation de la vente à l'accomplissement de certaines conditions prévues par les parties lors de la signature de la promesse. Il peut s'agir notamment de l'obtention d'un crédit immobilier ou de l'obtention d'un permis de construire.

En principe, si l'une de ces conditions ne s'est pas réalisée, le bénéficiaire de la promesse peut se rétracter sans perdre le montant de l'indemnité d'immobilisation. Néanmoins, tel n'est pas le cas si l'acquéreur est responsable de la non-réalisation de cette condition.

En effet, l'article 1304-3 du Code civil dispose à ce titre que : « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement ».

Ainsi, la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt peut être réputée accomplie si l'acquéreur qui pouvait l'obtenir a déposé une demande hors délai. Il convient donc pour l'acquéreur de solliciter un prêt conforme aux stipulations contractuelles s'il souhaite récupérer l'indemnité d'immobilisation.

Le 9 février 2023, la Cour d'appel de Versailles devait décider du sort d'une indemnité d'immobilisation dans le cadre d'une promesse de vente qui avait pour condition suspensive l'obtention d'un permis de construire.

En l'espèce, un particulier avait consenti une promesse de vente d'un pavillon à une société. La réalisation de la promesse était soumise à la condition suspensive d'obtention par le bénéficiaire d'un permis de construire. Cette vente n'a finalement pas eu lieu faute pour le bénéficiaire d'avoir obtenu ce permis.

Un an plus tard, le promettant a fait assigner le bénéficiaire de la promesse en paiement de l'indemnité d'immobilisation. Le promettant considérait que le bénéficiaire ne pouvait se prévaloir de la non levée de cette condition suspensive dans la mesure où ce dernier avait présenté un dossier de demande permis incomplet et que cette demande avait été déposée postérieurement à la date prévue par l'avant-contrat. La Cour d'appel de Versailles a fait droit à cette demande considérant que la non-réalisation de la condition suspensive relevait de la responsabilité du bénéficiaire (Cour d'appel de Versailles, 3ème Chambre, 9 février 2023, n° 20/04842).