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Indemnité d'occupation

Qu'est-ce que l'indemnité d'occupation ?

L'indemnité d'occupation est la somme que doit verser le locataire commercial au bailleur lorsqu'il continue à occuper le bien alors que le bail a pris fin.

L'indemnité d'occupation se différencie du loyer car elle ne trouve pas son origine dans un contrat. Il s'agit de la contrepartie de l'occupation sans droit ni titre du bien. Elle représente ainsi des dommages et intérêts délictuels pour une occupation sans titre.

L'indemnité d'occupation statutaire

L'indemnité d'occupation statutaire est définie par l'article L.145-28 du Code de Commerce qui dispose : « Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré ».

Dans ce cas de figure, le locataire ne se maintient pas indûment dans les lieux puisqu'il bénéficie d'un droit au maintien dans les lieux.

L'indemnité d'occupation statutaire couvre donc l'hypothèse du congé délivré par le bailleur avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction. En revanche, on parle d'indemnité d'occupation de droit commun lorsqu'il y a résiliation du bail ou lorsque le locataire ne peut pas bénéficier d'une indemnité d'éviction.

Quel est le montant de l'indemnité d'occupation ?

Dans le cadre d'une indemnité d'occupation statutaire, la fixation de son montant doit être déterminée conformément aux règles appliquées pour déterminer le loyer. En revanche, la Cour de cassation considère que la règle du plafonnement qui s'applique pour fixer le loyer ne s'applique pas pour déterminer le montant de cette indemnité. Le montant de l'indemnité doit être fixé en fonction de la valeur locative et peut donc être supérieur au montant du loyer plafonné dans certains cas (Cour de cassation, 3ème Chambre Civile, 17 juin 2021, n° 20-15.296). Cependant, les juges peuvent réduire ce montant en appliquant un abattement dit de précarité pour tenir compte de la situation précaire dans laquelle se trouve le locataire. Cet abattement est souvent égal à 10 % de la valeur locative. Toutefois, cet abattement peut être plus élevé si le locataire apporte la preuve que le refus de renouvellement a particulièrement affecté son activité.

La fixation du montant de l'indemnité d'occupation de droit commun n'obéit pas aux mêmes règles. En effet, dans ce cas de figure, elle doit représenter l'entier préjudice du bailleur qui a été privé de son bien. Elle doit donc être égale au minimum à la valeur locative du bien mais elle peut être supérieure à ce montant.

Données clés

Durée moyenne de la procédure

Entre la juridiction de première instance et la Cour d'appel, la durée moyenne est de 1 an et 9 mois

Chefs de demande les plus couramment associés

Taux d'acceptation très élevé
Environ 47 000 demandes acceptées sur 59 000

Durée moyenne de la procédure

La durée moyenne entre la juridiction de première instance et la Cour d'appel est de 1 an et 9 mois.
La durée moyenne entre la Cour d'appel et la Cour de cassation est de 1 an et 8 mois.

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